Der Abfluss ist dicht, der Rohrreiniger kommt, das Wasser läuft wieder. Eigentlich erledigt.
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft fängt der Ärger manchmal aber erst mit der Rechnung an. Die Hausverwaltung ordnet die Kosten einer Wohnung zu, der Eigentümer hält dagegen: Das verstopfte Rohr gehört doch zum Gemeinschaftseigentum.
Bei einer Rohrverstopfung in der WEG hängt die Kostenfrage vor allem davon ab, welcher Leitungsabschnitt betroffen war. Beim gemeinsamen Fallrohr ist die Sache meist recht klar. Bei Leitungen, die nur eine einzelne Wohnung entwässern, wird es komplizierter.
Und selbst wenn feststeht, wem die Leitung zuzuordnen ist, bleibt noch eine zweite Frage: Hat möglicherweise ein bestimmter Bewohner die Verstopfung verursacht?
Abwasserleitung: Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum?
Die Wohnungstür ist keine rechtliche Grenze für Rohrleitungen.
Nach § 5 WEG können bestimmte Teile des Gebäudes nicht einfach deshalb Sondereigentum sein, weil sie sich innerhalb einer Wohnung befinden.
Der Bundesgerichtshof hat das für Versorgungsleitungen bestätigt. Eine Leitung kann Gemeinschaftseigentum bleiben, obwohl sie nur eine einzelne Wohnung versorgt.
Allerdings wird das Urteil V ZR 57/12 im Zusammenhang mit Abwasserrohren gern etwas zu großzügig zitiert: Der Fall betraf Versorgungsleitungen. Er beantwortet nicht automatisch die Eigentumsfrage für jeden Abwasseranschluss einer Wohnung.
Bei gemeinsamen Fall- und Hauptleitungen besteht wenig Streit. Schwieriger sind die Anschlussleitungen zwischen einzelnen Sanitärgegenständen und dem gemeinsamen Abwassersystem.
Welches Rohr gehört typischerweise wem?
Als erste Orientierung:
| Leitungsabschnitt | Typische Einordnung |
|---|---|
| Siphon unter Waschbecken oder Spüle | meist Bereich des einzelnen Eigentümers |
| kurzes Anschlussstück direkt am Sanitärgegenstand | häufig Sondereigentum |
| Anschlussleitung von der Wohnung zum Fallrohr | rechtlich nicht immer eindeutig |
| gemeinsames Fallrohr | Gemeinschaftseigentum |
| Hauptabwasserleitung im Gebäude | Gemeinschaftseigentum |
| gemeinsame Grundleitung | Gemeinschaftseigentum |
| Hebeanlage nur für eine Einheit | Einzelfall |
| gemeinsame Hebeanlage für mehrere Einheiten | regelmäßig Gemeinschaftseigentum |
Gerade bei der Leitung zwischen Wohnung und Fallstrang sollte man mit pauschalen Aussagen vorsichtig sein. Die Rechtsprechung ist nicht in allen Details einheitlich. Einen Überblick über die verschiedenen Abgrenzungen gibt auch Haufe zur Eigentumszuordnung von Rohrleitungen.
Bei der Frage „Sondereigentum bei Abflussrohren oder Gemeinschaftseigentum?“ kommt es deshalb vor allem auf den konkreten Leitungsabschnitt an.
Für einen konkreten Streit ist eine weitere Frage oft noch hilfreicher als jede Faustregel:
Wo genau saß die Verstopfung?
Fallrohr verstopft: Wer zahlt?
Ein Fallrohr führt das Abwasser mehrerer Wohnungen ab und gehört regelmäßig zum gemeinschaftlichen Leitungssystem.
Sitzt die Verstopfung dort, geht es zunächst um eine Maßnahme am Gemeinschaftseigentum. Die Kosten trägt damit grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Nach § 16 Abs. 2 WEG werden Gemeinschaftskosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Innerhalb einer WEG können für bestimmte Kosten aber andere Regeln gelten.
Ein typischer Fall:
Im dritten Stock läuft die Toilette schlecht ab. Kurz darauf meldet die Wohnung darunter dasselbe Problem. Der Rohrreiniger findet die Blockade mehrere Meter tiefer im Fallstrang.
Nur weil das Problem zuerst in Wohnung 8 aufgefallen ist, wird daraus nicht automatisch eine private Rohrverstopfung von Wohnung 8.
Das gemeinsame Fallrohr wird auch in der Fachliteratur regelmäßig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet, siehe etwa Haufe zum Fallrohr.
Abwasserleitung verstopft: Wer zahlt die Rohrreinigung?
Hier werden häufig zwei Dinge durcheinandergebracht:
Wem gehört die Leitung?
und
Wer hat die Verstopfung verursacht?
Liegt die Blockade tief im gemeinschaftlichen Fallrohr, betrifft die Reinigung zunächst Gemeinschaftseigentum. Ist dagegen nur der Siphon unter der Küchenspüle zugesetzt, liegt der Fall ganz anders.
Wer einschätzen will, ob die Rechnung des Betriebs überhaupt realistisch ist, findet typische Preise und Kostenfallen in unserem Ratgeber zu den Kosten einer Rohrreinigung.
Dann kommt die Verursacherfrage.
Angenommen, das gemeinsame Fallrohr ist dicht und der Rohrreiniger zieht einen größeren Fremdkörper heraus. Lässt sich tatsächlich nachweisen, dass ein bestimmter Bewohner ihn hineingeworfen hat, kann trotz Gemeinschaftseigentums eine persönliche Haftung in Betracht kommen. Rechtlich kann dabei unter anderem § 823 BGB eine Rolle spielen.
Eine Vermutung reicht dafür allerdings nicht.
„Die Verstopfung war ungefähr auf Höhe dieser Wohnung“ ist noch kein Nachweis dafür, dass deren Bewohner sie verursacht hat.
Rohrreinigung in der Eigentümergemeinschaft: Wer beauftragt die Firma?
Bei einer Rohrverstopfung in der Eigentümergemeinschaft sollte zuerst geklärt werden, ob ein privater Anschluss oder das gemeinsame Leitungssystem betroffen sein könnte.
Wenn vermutlich Gemeinschaftseigentum betroffen ist und kein akuter Schaden droht, sollte zuerst die Hausverwaltung informiert werden.
Das ist nicht nur eine Formalität. Wer als einzelner Eigentümer auf eigene Faust einen teuren Betrieb bestellt, kann später eine zusätzliche Diskussion darüber bekommen, ob Auftrag und Kosten überhaupt notwendig waren.
Bei einem echten Notfall ist die Lage anders.
Abwasser drückt aus dem Bodenablauf zurück, Wasser tritt aus oder mehrere Wohnungen sind akut gefährdet? Dann kann niemand erst auf die nächste Eigentümerversammlung warten.
§ 18 Abs. 3 WEG betrifft Maßnahmen zur Abwendung unmittelbar drohender Schäden. Auch der Verwalter hat nach § 27 WEG eigene Handlungsmöglichkeiten.
Ein etwas langsamer Küchenabfluss und ein Rückstau im Keller mitten in der Nacht sind deshalb zwei völlig verschiedene Situationen.
Der Arbeitsbericht kann wichtiger sein als die Rechnung
Nach dem Einsatz interessiert die meisten zuerst nur: Ist das Rohr wieder frei?
Für eine WEG ist eine andere Information mindestens genauso wichtig:
Wo war es verstopft?
Im Arbeitsbericht sollte möglichst konkret stehen:
- welcher Abfluss betroffen war,
- in welcher Leitung gearbeitet wurde,
- wie weit Spirale oder Schlauch eingeführt wurden,
- wo die Blockade lag oder vermutet wurde,
- ob das Fallrohr betroffen war,
- welche Ursache gefunden wurde,
- was aus dem Rohr entfernt wurde.
Steht auf der Rechnung lediglich:
Rohrverstopfung beseitigt – 450 Euro
weiß man zwar, was der Einsatz gekostet hat. Für die spätere Verteilung dieser 450 Euro weiß man fast nichts.
Wann lohnt sich eine Kamerainspektion?
Bei einem einmalig verstopften Waschbeckensiphon braucht niemand gleich das komplette Rohrsystem zu filmen.
Anders sieht es aus, wenn die Verstopfung wiederkommt, mehrere Wohnungen betroffen sind oder sich WEG und Eigentümer darüber streiten, ob die Blockade in der privaten Anschlussleitung oder im gemeinsamen Fallrohr saß.
Dann kann eine Kamerabefahrung zwei Probleme gleichzeitig lösen: Sie hilft bei der Ursachensuche und dokumentiert die Stelle im Rohrsystem.
Was eine solche Untersuchung kostet und wann sie sinnvoll ist, erklären wir ausführlicher unter Rohrkamera-Untersuchung: Kosten, Ablauf und wer zahlt.
Was kann die Teilungserklärung ändern?
Bei diesem Thema lohnt es sich, Eigentum und Kosten getrennt zu betrachten.
Eine Teilungserklärung kann nicht nach Belieben etwas zu Sondereigentum erklären, das rechtlich zwingend Gemeinschaftseigentum ist.
Sie kann für die praktische Kostenfrage trotzdem wichtig sein. In einer Gemeinschaft können besondere Regelungen zur Erhaltung oder Kostenverteilung gelten. § 16 WEG lässt unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls abweichende Verteilungen zu.
Wer eine Rohrreinigungsrechnung prüfen will, sollte deshalb nicht nur fragen:
Wem gehört das Rohr?
Sondern auch:
Welche Regelung gilt in unserer WEG für diese Kosten?
Das klingt ähnlich, kann aber zu zwei unterschiedlichen Antworten führen.
Die Hausverwaltung schickt die ganze Rechnung an dich – was prüfen?
Bevor man über Urteile diskutiert, würde ich vier Unterlagen zusammensuchen:
Arbeitsbericht des Rohrreinigers. Wo lag die Blockade?
Rechnung. Was wurde genau gemacht?
Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Gibt es spezielle Regelungen zu Leitungen, Instandhaltung oder Kosten?
Beschlüsse der WEG. Wurde für bestimmte Maßnahmen ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen?
Erst danach lässt sich vernünftig beurteilen, warum die Rechnung gerade bei einem Eigentümer gelandet ist.
Soll ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten werden, darf man außerdem die Frist nicht übersehen. Nach § 45 WEG muss die Anfechtungsklage grundsätzlich innerhalb eines Monats erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.
Bei einer größeren Summe wäre es deshalb keine gute Strategie, erst zwei Monate lang E-Mails mit der Hausverwaltung auszutauschen.
Was gilt, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist?
Dann gibt es noch ein zweites Rechtsverhältnis: das zwischen Vermieter und Mieter.
Ob ein Mieter für eine Verstopfung aufkommen muss, ist nicht automatisch dieselbe Frage wie die interne Kostenverteilung innerhalb der WEG.
Für diesen Fall haben wir einen eigenen Überblick: Rohrverstopfung in der Mietwohnung: Wer zahlt wirklich?.
Auch beim Auszug kann das Thema wieder auftauchen, wenn der Vermieter wegen eines angeblichen Rohrschadens Geld von der Kaution einbehalten will. Dazu mehr unter Kaution und Rohrschäden beim Auszug.
Gemeinschaftseigentum heißt nicht: Die Rechnung zahlen nur die anderen
Dieser Denkfehler liegt nahe.
Wenn das Fallrohr Gemeinschaftseigentum ist, heißt das nicht, dass der Eigentümer der betroffenen Wohnung gar nichts bezahlt.
Er ist schließlich selbst Teil der Eigentümergemeinschaft und trägt seinen Anteil an deren Kosten.
Der Unterschied ist ein anderer:
Muss eine Person allein 900 Euro übernehmen oder werden die 900 Euro nach dem geltenden Schlüssel auf die Gemeinschaft verteilt?
Zusätzlich können besondere Kostenregelungen oder eine nachgewiesene persönliche Verursachung ins Spiel kommen.
Darum endet die Prüfung nicht bei der Feststellung „Gemeinschaftseigentum“.
Akute Verstopfung: Was jetzt praktisch tun?
Läuft das Wasser noch ab und droht kein Schaden, sollte die Hausverwaltung zuerst Bescheid wissen. Besonders dann, wenn ein gemeinsames Fallrohr betroffen sein könnte.
Drückt bereits Abwasser zurück, gilt zuerst Schadensbegrenzung: möglichst kein weiteres Wasser einleiten, angeschlossene Geräte nicht benutzen und Hausverwaltung beziehungsweise nötigenfalls einen Notdienst verständigen.
Beim Einsatz sollte jemand darauf achten, dass die Stelle der Blockade im Bericht festgehalten wird.
Für Ursachen, Reinigungsmethoden und die Frage, wann überhaupt ein Fachbetrieb nötig wird, gibt es unseren ausführlichen Rohrreinigung-Ratgeber.
Häufige Fragen
Nein. Bei gemeinsamen Fallrohren und Hauptleitungen ist die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum meist eindeutig. Bei einzelnen Anschlussleitungen kann die Einordnung schwieriger sein und vom konkreten Leitungsabschnitt abhängen.
Ein gemeinsames Fallrohr eines Mehrfamilienhauses gehört regelmäßig zum gemeinschaftlichen Entwässerungssystem.
Betrifft die Reinigung das Gemeinschaftseigentum, entstehen zunächst Kosten der Gemeinschaft. Wie sie anschließend zwischen den Eigentümern verteilt werden, richtet sich insbesondere nach § 16 WEG und möglichen besonderen Regelungen.
Das lässt sich ohne den Ort der Verstopfung nicht seriös beantworten. Ein zugesetzter Siphon unmittelbar unter der Spüle ist etwas anderes als eine Blockade mehrere Meter tief im gemeinsamen Fallrohr.
Dann kommt zusätzlich eine mögliche persönliche Haftung ins Spiel. Dafür muss die Verursachung aber nachweisbar sein. Die bloße Tatsache, dass eine bestimmte Wohnung zuerst betroffen war, reicht dafür nicht automatisch.
Bei dringenden Maßnahmen zur Abwendung eines Schadens bestehen Handlungsmöglichkeiten des Verwalters. Bei nicht dringenden Arbeiten sind zusätzlich die innerhalb der jeweiligen WEG geltenden Regelungen zu beachten.
Fazit
Bei einer Rohrverstopfung in einer WEG würde ich mich nicht an der Frage festbeißen, ob das Rohr „in der Wohnung“ liegt.
Drei Informationen sind viel hilfreicher:
Wo genau saß die Verstopfung?
Wie ist dieser Leitungsabschnitt rechtlich einzuordnen?
Welche Kostenregelung gilt in dieser WEG?
Beim gemeinsamen Fallrohr ist Gemeinschaftseigentum meist klar. Bei Anschlussleitungen kann es komplizierter werden. Und selbst dann ist die Eigentumsfrage noch nicht zwingend das letzte Wort, wenn ein konkreter Verursacher nachgewiesen werden kann oder besondere Regeln zur Kostenverteilung gelten.
Quellen
Haufe: Fallrohr als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 5 – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 16 – Nutzungen und Kosten
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 18 – Verwaltung und Benutzung
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 27 – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), § 45 – Fristen der Anfechtungsklage
BGB § 823 – Schadensersatzpflicht