Auf der Heizkostenabrechnung steht Fernwärme. Daneben erscheinen Grundpreis, Arbeitspreis, Messkosten oder Kosten der Hausanlage. Wer bisher nur Gas- oder Ölheizung kannte, kann mit diesen Positionen wenig anfangen. Spätestens bei einer hohen Nachzahlung stellt sich deshalb die entscheidende Frage: Was davon muss ein Mieter tatsächlich bezahlen?
Bei Fernwärme in einer Mietwohnung sind vor allem zwei Fragen wichtig: Welche laufenden Kosten dürfen über die Heizkostenabrechnung beim Mieter landen, und welche Pflichten bleiben beim Vermieter?
Sind die laufenden Heizkosten im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen, können auch Kosten einer gewerblichen Wärmelieferung grundsätzlich über die Heizkostenabrechnung verteilt werden. Das heißt aber nicht, dass jede Ausgabe rund um den Fernwärmeanschluss automatisch umlagefähig ist.
Für die Prüfung muss man drei Ebenen auseinanderhalten: die Rechnung des Fernwärmeversorgers an das Gebäude, die laufenden Kosten der Technik im Haus und die Verteilung dieser Gesamtkosten auf die einzelnen Wohnungen.
Fernwärme für Mieter: Wer bekommt eigentlich die Rechnung?
Bei einem zentral mit Fernwärme versorgten Mehrfamilienhaus ist häufig der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft Vertragspartner des Fernwärmeversorgers. Der Versorger rechnet die an das Gebäude gelieferte Wärme ab. Erst anschließend werden die umlagefähigen Kosten auf die Wohnungen verteilt.
Für den Mieter zählt deshalb nicht einfach ein rechnerischer Anteil an der Rechnung der Stadtwerke oder eines anderen Versorgers. Maßgeblich ist die Heizkostenabrechnung des Gebäudes mit dem dort verwendeten Verteilerschlüssel.
Hat ein Mieter selbst einen Wärmeliefervertrag abgeschlossen, bekommt er die Rechnung direkt vom Versorger. Einzelne mietrechtliche Fragen können trotzdem beim Vermieter bleiben, etwa die gesetzliche Aufteilung bestimmter CO₂-Kosten.
Welche Fernwärmekosten dürfen in die Nebenkosten?
§ 2 Nr. 4c der Betriebskostenverordnung nennt die eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme ausdrücklich als Betriebskosten. Erfasst werden das Entgelt für die Wärmelieferung und bestimmte laufende Kosten der dazugehörigen Hausanlagen.
Bei den Nebenkosten kommt es deshalb nicht nur auf den Verbrauch an. Auch Grundpreis und laufende Kosten der Hausanlage können eine Rolle spielen, müssen aber rechtlich richtig eingeordnet und anschließend korrekt verteilt werden.
Auf Fernwärmerechnungen stehen häufig mehrere Preisbestandteile:
| Position | Was dahintersteckt |
|---|---|
| Arbeitspreis | Preis für die tatsächlich bezogene Wärmemenge, meist je kWh |
| Grundpreis | verbrauchsunabhängiger Bestandteil des Fernwärmepreises |
| Messpreis | kann je nach Tarif zusätzlich für Messung oder Zähler anfallen |
| Hausanlagenkosten | bestimmte laufende Kosten für Betrieb, Prüfung, Reinigung und Verbrauchserfassung im Gebäude |
Der Tarif des Versorgers ist also nur ein Teil der Prüfung. Danach kommt die Frage, welche Positionen überhaupt als Betriebskosten angesetzt werden dürfen und wie sie auf die Bewohner verteilt werden.
Gehört der Grundpreis zur Fernwärme-Abrechnung des Mieters?
Grundsätzlich ja. Der Grundpreis gehört zum Entgelt für die Wärmelieferung und kann in die umlagefähigen Wärmelieferkosten einfließen, wenn der Mieter laut Mietvertrag die Heizkosten trägt.
Dass der Grundpreis selbst nicht vom persönlichen Verbrauch abhängt, bedeutet allerdings nicht, dass er automatisch als eigener Block vollständig nach Wohnfläche verteilt werden darf.
Für Wärmelieferung verweist § 7 Abs. 3 HeizkostenV auf die verbrauchsabhängige Verteilung nach § 7 Abs. 1. Grundsätzlich werden mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Wärmekosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt. Der übrige Anteil richtet sich regelmäßig nach Wohn- oder Nutzfläche beziehungsweise einem anderen dort zugelassenen Maßstab.
Der Grundpreis fließt deshalb normalerweise in den gemeinsamen Kostenpool der Wärmelieferung ein. Anschließend wird dieser Pool nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung verteilt. Auch bei sehr geringem persönlichen Verbrauch können somit Heizkosten entstehen, weil ein Teil der Gesamtkosten nicht allein vom individuellen Verbrauch abhängt.
Was gehört bei Fernwärme zur Hausanlage?
Die Fernwärme wird am Gebäude übernommen und von dort in das interne Heizsystem weitergegeben. Dafür gibt es unter anderem eine Übergabestation, Leitungen, Pumpen und Einrichtungen zur Verbrauchserfassung.
Nach § 7 Abs. 4 HeizkostenV gehören zum abrechenbaren Wärmelieferungsaufwand neben dem Entgelt für die Wärme auch Betriebskosten der zugehörigen Hausanlagen, soweit sie den in § 7 Abs. 2 genannten laufenden Kosten entsprechen. Dazu können etwa Betriebsstrom, regelmäßige Prüfung, Pflege, Reinigung sowie Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung gehören.
Bei Arbeiten an dieser Technik sollte die Rechnung genauer angesehen werden. Reparatur und Instandsetzung sind keine Betriebskosten. Die Betriebskostenverordnung schließt Kosten zur Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung oder Witterung ausdrücklich aus.
Wird beispielsweise eine defekte Komponente der Übergabestation ersetzt, wird daraus nicht allein deshalb eine Nebenkostenposition, weil das Bauteil zur Fernwärmeanlage gehört.
Wie Wartung und Reparatur voneinander abgegrenzt werden, erklärt der Artikel Heizungswartung auf Mieter umlegen: Welche Kosten sind erlaubt?.
Für die Fernwärme-Heizkostenabrechnung zählt deshalb nicht der Tarif allein. Ebenso wichtig ist, welche Kosten in den umlagefähigen Gesamtbetrag eingehen und nach welchem Schlüssel sie im Gebäude verteilt werden.
Fernwärme-Heizkostenabrechnung: Wie werden die Kosten verteilt?
Der Fernwärmeversorger misst zunächst, wie viel Wärme am Übergabepunkt in das Gebäude gelangt. Daraus ergibt sich noch nicht, welcher Anteil auf eine einzelne Wohnung entfällt.
Für die Verteilung innerhalb des Gebäudes gilt die Heizkostenverordnung. Im Regelfall werden:
- 50 bis 70 Prozent der Wärmekosten nach dem gemessenen Verbrauch verteilt,
- die übrigen Kosten nach Wohn- oder Nutzfläche beziehungsweise einem zulässigen vergleichbaren Maßstab verteilt.
Der Vermieter kann die Rechnung des Fernwärmeversorgers deshalb nicht ohne Weiteres ausschließlich nach Quadratmetern aufteilen, wenn die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt.
Steht in der Abrechnung nur ein Gesamtbetrag für Fernwärme und wird dieser vollständig nach Wohnfläche verteilt, sollte der verwendete Schlüssel geprüft werden. Die Heizkostenverordnung kennt Sonderfälle und Ausnahmen. Beim üblichen zentral versorgten Mehrfamilienhaus ist die verbrauchsabhängige Abrechnung jedoch der Ausgangspunkt.
Wie Abrechnungszeitraum, Verbrauchswerte und Verteilerschlüssel Schritt für Schritt geprüft werden, zeigt der Ratgeber Heizkostenabrechnung prüfen: Fehler erkennen und richtig widersprechen.
Für Mieter ist bei der Fernwärme-Abrechnung außerdem wichtig, ob die zugrunde liegenden Belege, Verbrauchswerte und der verwendete Verteilerschlüssel nachvollziehbar sind.
Welche Angaben sollten Mieter bei Fernwärme sehen können?
Auch eine Fernwärmeabrechnung muss nachvollziehbar sein. Auf Verlangen hat der Vermieter Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu gewähren. Nach § 556 Abs. 4 BGB können diese Belege auch elektronisch bereitgestellt werden.
Für die Prüfung sind vor allem folgende Unterlagen und Angaben relevant:
- Rechnung des Wärmelieferanten,
- abgerechnete Wärmemenge,
- Grund- und Arbeitspreis beziehungsweise die verwendeten Preisbestandteile,
- Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums,
- Kosten der Hausanlage und der Verbrauchserfassung,
- verwendeter Verteilerschlüssel,
- Gesamtverbrauch des Gebäudes und der für die eigene Wohnung erfasste Verbrauch.
Bei fernablesbaren Messgeräten gelten zusätzliche Informationspflichten. § 6a HeizkostenV sieht unter anderem monatliche Verbrauchsinformationen vor. In der jährlichen Abrechnung müssen bei Fernwärme außerdem bestimmte Angaben zum eingesetzten Energiemix, zu Treibhausgasemissionen und zum Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes zugänglich gemacht werden.
Werden vorgeschriebene Verbrauchsinformationen nicht oder nicht vollständig bereitgestellt, kann nach § 12 HeizkostenV unter bestimmten Voraussetzungen ein Kürzungsrecht von 3 Prozent bestehen. Bei einer entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung sieht dieselbe Vorschrift grundsätzlich ein Kürzungsrecht von 15 Prozent vor.
Vor einer Kürzung sollte geprüft werden, ob die betreffende Vorschrift auf den konkreten Abrechnungsfall tatsächlich anwendbar ist.
Gerade bei CO₂-Kosten und bei einer späteren Umstellung auf Fernwärme muss sauber getrennt werden, welcher Anteil den Mieter trifft und welche Pflichten beim Vermieter bleiben.
CO₂-Kosten bei Fernwärme: Zahlt der Mieter alles?
Fernwärme bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche im Wärmepreis enthaltenen CO₂-Kosten beim Mieter verbleiben.
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz erfasst grundsätzlich auch die gewerbliche Lieferung von Wärme, soweit bei der Erzeugung relevante Brennstoffe eingesetzt werden. Bei Wohngebäuden wird der gesetzlich erfasste CO₂-Kostenanteil zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Wie hoch der Vermieteranteil ausfällt, richtet sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorgaben und der CO₂-Bilanz des Gebäudes.
Für bestimmte Wärmenetze und Anschlusskonstellationen bestehen Besonderheiten. Eine sichtbare CO₂-Position auf der Fernwärmeabrechnung reicht deshalb nicht aus, um die konkrete Aufteilung zu beurteilen.
Rechnet der Vermieter die Wärmekosten ab, muss die gesetzlich erforderliche CO₂-Aufteilung in der Abrechnung berücksichtigt werden. Bezieht der Mieter die Wärme unmittelbar selbst, kann je nach Fall ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter bestehen. § 6 Abs. 2 CO₂KostAufG nennt dafür eine Frist von zwölf Monaten ab der Abrechnung des Wärmelieferanten.
Was gilt, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses auf Fernwärme umstellt?
Es macht rechtlich einen Unterschied, ob eine Wohnung schon beim Einzug mit Fernwärme versorgt wurde oder ob der Vermieter erst während eines laufenden Mietverhältnisses umstellt.
§ 556c BGB stellt für den Wechsel von einer bisherigen Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung besondere Bedingungen auf. Trägt der Mieter bereits die Heiz- und Warmwasserkosten, können die neuen Wärmelieferkosten als Betriebskosten auf ihn übergehen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört bei der Umstellung unter anderem, dass die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer neuen Anlage des Wärmelieferanten oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und dass die neuen Wärmelieferkosten die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung nicht übersteigen.
Der Vermieter muss die Umstellung außerdem spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen.
Wie der notwendige Kostenvergleich durchzuführen ist, regelt die WärmeLV näher. Eine kurze Mitteilung, dass künftig mit Fernwärme geheizt wird, ersetzt diese Voraussetzungen nicht.
Kommen zur Umstellung bauliche Modernisierungskosten hinzu und soll deshalb die Miete steigen, handelt es sich um eine andere Kostenart. Die Regeln dafür stehen im Artikel Neue Heizung: Wer zahlt? Modernisierungsumlage erklärt.
Kann ein Mieter den Fernwärmeanbieter wechseln?
Beim Strom ist ein Anbieterwechsel üblich. Bei Fernwärme funktioniert der Markt anders. Ein Fernwärmenetz wird lokal von einem bestimmten Versorger betrieben; ein zweiter Anbieter kann nicht einfach dasselbe Netz wie auf dem Strommarkt nutzen.
Bei einer zentral versorgten Mietwohnung ist der Mieter häufig gar nicht Vertragspartner des Fernwärmeversorgers. Dann kann er weder Tarif noch Anbieter selbst auswählen.
Prüfbar bleibt dennoch die Abrechnung. Ein hoher Fernwärmepreis macht sie für sich genommen nicht fehlerhaft. Kontrollieren lässt sich aber, ob die berechneten Wärmelieferkosten nachvollziehbar sind, ob nur umlagefähige Hausanlagenkosten angesetzt wurden und ob der Verteilerschlüssel stimmt.
Fernwärme-Abrechnung prüfen: fünf Punkte für den ersten Check
Für einen ersten Überblick muss nicht die gesamte Versorgerrechnung nachgerechnet werden. Fünf Punkte reichen meist, um zu erkennen, wo genauer hingeschaut werden sollte.
1. Trägst du laut Mietvertrag die Heizkosten?
Ohne eine wirksame Vereinbarung über Betriebskosten kann der Vermieter laufende Kosten nicht beliebig zusätzlich verlangen. Bei den meisten Nettokaltmietverträgen sind Heiz- und Betriebskosten gesondert geregelt.
2. Stimmen Wärmemenge und Abrechnungszeitraum?
Vergleiche Zeitraum und Verbrauchswerte mit dem Vorjahr. Eine höhere Rechnung kann durch einen höheren Preis, einen gestiegenen Verbrauch oder beides entstehen.
3. Sind Grundpreis, Arbeitspreis und weitere Kosten nachvollziehbar?
Weist die Abrechnung lediglich einen großen Posten „Fernwärme“ aus, kannst du die zugrunde liegenden Belege verlangen. Bei einem deutlichen Preissprung lässt sich dort erkennen, ob sich Arbeitspreis, Grundpreis oder eine andere Position verändert hat.
4. Wurden die Gesamtkosten korrekt auf deine Wohnung verteilt?
Prüfe den Verbrauchs- und Flächenanteil. Fernwärme bedeutet nicht automatisch, dass ein anderer Verteilerschlüssel gilt als bei einer zentralen Gas- oder Ölheizung.
5. Sind Reparaturen oder andere nicht laufende Kosten enthalten?
Bei Positionen zur Übergabestation und Hausanlage kommt es darauf an, wofür sie berechnet wurden. Laufender Betrieb, regelmäßige Prüfung und Verbrauchserfassung werden anders behandelt als die Reparatur eines Defekts. Eine Reparatur wird nicht zur Betriebskostenposition, nur weil sie im Heizungskeller durchgeführt wurde.
Was tun, wenn die Fernwärme-Nebenkosten nicht nachvollziehbar sind?
Bitte den Vermieter zunächst um Belegeinsicht und benenne möglichst genau, welche Position unklar ist. Ein pauschaler Widerspruch gegen „alle Heizkosten“ hilft bei der Prüfung wenig.
Eine konkrete Anfrage kann zum Beispiel so aussehen:
Bitte gewähren Sie mir Belegeinsicht in die der Heizkostenabrechnung zugrunde liegende Rechnung des Wärmelieferanten sowie in die Belege zu den zusätzlich angesetzten Kosten der Hausanlage. Bitte erläutern Sie außerdem den verwendeten Verteilerschlüssel und die meiner Wohnung zugeordneten Verbrauchswerte.
Für Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung gilt grundsätzlich eine Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung. Der Vermieter muss über Betriebskostenvorauszahlungen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen.
Bleibt die Wohnung wegen einer Störung kalt, geht es nicht mehr um die Abrechnung, sondern um einen möglichen Heizmangel. Für die technische Einordnung hilft Heizung wird nicht warm: Ursachen erkennen und selbst beheben. Bei einem vollständigen Ausfall führt der Artikel Mietminderung bei Heizungsausfall: Wie viel Prozent sind möglich? weiter.
Häufige Fragen zur Fernwärme für Mieter
Der Grundpreis gehört grundsätzlich zum Entgelt für die Wärmelieferung. Trägt der Mieter die Heizkosten, kann er deshalb in die umlagefähigen Fernwärmekosten einfließen. Die Gesamtkosten werden anschließend nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung auf die Nutzer verteilt.
Im Regelfall nein. Für Wärmelieferkosten verlangt die Heizkostenverordnung grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Verteilung. Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent werden üblicherweise nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt. Für bestimmte Sonderfälle bestehen gesetzliche Ausnahmen.
Reparatur- und Instandsetzungskosten sind keine Betriebskosten. Umlagefähig können dagegen bestimmte laufende Kosten des Betriebs, der regelmäßigen Prüfung, Pflege, Reinigung und Verbrauchserfassung der Hausanlage sein.
Wenn der Vermieter die Fernwärmekosten über die Betriebskostenabrechnung auf dich umlegt, kannst du nach § 556 Abs. 4 BGB Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen. Dazu kann auch die Rechnung des Wärmelieferanten gehören.
Das hängt unter anderem davon ab, wie die Fernwärme erzeugt wird und welche gesetzlichen Regelungen auf das konkrete Wärmenetz anwendbar sind. Das CO₂KostAufG erfasst auch gewerbliche Wärmelieferung und sieht bei Wohngebäuden grundsätzlich eine Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter vor, enthält für bestimmte Fernwärmekonstellationen aber Sonderregeln.
Bei einer Umstellung von der bisherigen Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung nach § 556c BGB muss der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Für die Umlage der neuen Wärmelieferkosten müssen außerdem die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein.
Kurz zusammengefasst
Bei Fernwärme besteht die Heizkostenabrechnung nicht nur aus dem persönlichen Wärmeverbrauch. Zum Wärmepreis können feste Bestandteile wie der Grundpreis gehören. Reparaturen darf der Vermieter dagegen nicht als laufende Heizkosten behandeln, und auch die Verteilung der Gesamtkosten auf die Wohnungen ist gesetzlich geregelt.
Für die Prüfung sollten vier Dinge getrennt betrachtet werden: die Rechnung des Fernwärmeversorgers, zusätzliche laufende Kosten der Hausanlage, der Verteilerschlüssel im Gebäude und ein gegebenenfalls gesetzlich vorgeschriebener Vermieteranteil an den CO₂-Kosten.
So lässt sich unterscheiden, ob Fernwärme lediglich teurer geworden ist oder ob die Abrechnung selbst genauer geprüft werden muss.
Weitere Themen zu Heizkosten, Wartung, Ausfall und Mietrecht bündelt der Heizung-Ratgeber für Mieter.
Quellen
- § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
- § 556c BGB: Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten
- § 1 BetrKV: Betriebskosten
- § 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten
- § 6a HeizkostenV: Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen
- § 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
- § 12 HeizkostenV: Kürzungsrecht
- Wärmelieferverordnung (WärmeLV)
- CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG)
- Verbraucherzentrale: Fernwärme: Kosten und Besonderheiten