Wenn der Vermieter die Heizung austauscht, kann daraus eine Mieterhöhung entstehen. Die komplette Rechnung darf er aber nicht einfach auf die Mieter verteilen. Entscheidend ist, welcher Teil tatsächlich als Modernisierung gilt, welche Fördermittel und Erhaltungskosten abzuziehen sind und nach welcher Vorschrift gerechnet wird.
Für den Heizungstausch kommen vor allem § 559 BGB und die besondere Regel des § 559e BGB infrage. Zusätzlich gilt für diesen Bereich eine Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren.
Bei einer 70-m²-Wohnung sind das höchstens 35 Euro monatlich aus dieser Heizungsmodernisierung. Das ist nur die Obergrenze. Ergibt die eigentliche Berechnung 22 Euro, dürfen nicht trotzdem 35 Euro verlangt werden.
Stand: 20. August 2026. Bei einer konkreten Mieterhöhung kommt es auf die durchgeführte Maßnahme, die tatsächlich entstandenen Kosten und die Schreiben des Vermieters an.
Darf der Vermieter eine neue Heizung auf Mieter umlegen?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Ein Heizungstausch ist aber nicht automatisch in voller Höhe eine umlagefähige Modernisierung.
Das BGB trennt zwischen Erhaltung und Modernisierung. Muss eine verschlissene oder defekte Anlage ohnehin repariert oder ersetzt werden, bleibt der dafür erforderliche Erhaltungsanteil grundsätzlich beim Vermieter. Bringt die neue Anlage darüber hinaus eine Modernisierung, etwa weil sie nachhaltig Endenergie einspart, kann für diesen Teil eine Mieterhöhung möglich sein.
Für Heizungsanlagen gibt es zusätzlich § 555b Nr. 1a BGB. Danach kann auch der Einbau einer Heizung, mit der die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden, als Modernisierungsmaßnahme gelten.
Deshalb steckt in einem einzigen Heizungstausch durchaus beides: ein Teil, der ohnehin fällig gewesen wäre, und ein Teil, der als Modernisierung zählt. Wer prüfen will, ob der Vermieter die neue Heizung auf Mieter umlegen darf, sollte deshalb nicht nur auf die Gesamtrechnung schauen, sondern auf deren Aufteilung.
Wie laufende Wartung, Reparatur und Vermieterkosten voneinander abgegrenzt werden, erklärt unser Ratgeber Heizungswartung: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter?.
8 oder 10 Prozent: Wie wird die Mieterhöhung nach einer neuen Heizung berechnet?
Beim Heizungstausch sind zwei Berechnungswege besonders wichtig:
| Berechnungsweg | Grundregel | Was wird vorher berücksichtigt? |
|---|---|---|
| § 559 BGB | bis zu 8 % der auf die Wohnung entfallenden umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr | notwendige Erhaltungskosten; öffentliche Zuschüsse sind nach § 559a zu berücksichtigen |
| § 559e BGB | bis zu 10 % pro Jahr bei einer Heizungsmodernisierung nach § 555b Nr. 1a, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und Drittmittel tatsächlich genutzt wurden | erhaltene Drittmittel plus pauschal 15 % Erhaltungsanteil |
§ 559 BGB: die klassische Modernisierungsumlage
Nach § 559 BGB kann die Jahresmiete um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden umlagefähigen Modernisierungskosten erhöht werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
Gerade bei einer älteren Heizung darf dabei nicht so gerechnet werden, als hätte die bestehende Anlage noch keinerlei Erhaltungsbedarf gehabt. Kosten, die ohnehin für notwendige Erhaltung angefallen wären, werden herausgerechnet. Dafür gibt es bei § 559 keine starre 15-Prozent-Pauschale. Der Erhaltungsanteil richtet sich nach der konkreten Maßnahme und kann, wenn nötig, unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrades geschätzt werden.
§ 559e BGB: die besondere Heizungsumlage
§ 559e BGB bietet für bestimmte Heizungsmodernisierungen einen eigenen Berechnungsweg. Hat der Vermieter die vorgesehenen öffentlichen Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen, können grundsätzlich 10 Prozent der danach umlagefähigen Kosten pro Jahr angesetzt werden.
Vorher wird aber gekürzt. Die erhaltenen Drittmittel werden berücksichtigt. Zusätzlich gelten 15 Prozent der aufgewendeten Kosten pauschal als ersparte Erhaltungskosten und fallen aus der Berechnungsgrundlage heraus.
Wurde keine Förderung genutzt, obwohl die Maßnahme dem Grunde nach förderfähig war, verweist § 559e für die Mieterhöhung auf § 559 BGB. Ob und in welchem Umfang dann eine Erhöhung möglich ist, hängt wiederum davon ab, ob die Voraussetzungen einer Modernisierung nach § 559 erfüllt sind.
Neue Heizung auf Mieter umlegen: Beispiel für 70 m²
An einem Beispiel wird der Unterschied zwischen Prozentsatz und tatsächlicher Mieterhöhung schnell sichtbar.
Angenommen, die neue Heizungsanlage für ein Mietshaus mit insgesamt 500 m² Wohnfläche kostet 80.000 Euro. Der Vermieter erhält 24.000 Euro Förderung. Für eine Berechnung nach § 559e BGB sieht die Rechnung so aus:
- Ausgangskosten: 80.000 Euro
- Förderung: minus 24.000 Euro
- pauschaler Erhaltungsanteil: minus 12.000 Euro, also 15 % von 80.000 Euro
- verbleibende umlagefähige Kosten: 44.000 Euro
- davon 10 % pro Jahr: 4.400 Euro
- pro Monat für das gesamte Haus: rund 366,67 Euro
Auf 500 m² Wohnfläche verteilt wären das rechnerisch rund 0,73 Euro pro m² und Monat.
Verlangt werden dürfen aus dieser Heizungsmodernisierung trotzdem nicht einfach 0,73 Euro pro Quadratmeter. Hier greift die besondere Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro m².
Für 70 m² ergibt sich damit:
70 m² × 0,50 Euro = höchstens 35 Euro mehr Kaltmiete pro Monat.
Ohne die Kappungsgrenze wäre das rechnerische Ergebnis höher. In diesem Beispiel begrenzt sie die Erhöhung auf 35 Euro.
Was bedeutet die 0,50-Euro-Grenze wirklich?
Die 50 Cent sind kein pauschaler Zuschlag für jede neue Heizung. Zuerst wird ermittelt, welcher Kostenanteil überhaupt umlagefähig ist und welche Mieterhöhung sich daraus ergibt. Erst wenn dieses Ergebnis über 0,50 Euro pro Quadratmeter liegt, deckelt die Grenze den Heizungsteil der Erhöhung.
Auch die oft genannte Frist von sechs Jahren wird leicht falsch verstanden. Die wirksam erhöhte Miete fällt nach sechs Jahren nicht automatisch wieder auf den früheren Betrag zurück. Die sechs Jahre gehören zur Berechnung der gesetzlichen Kappungsgrenze.
Kommen zum Heizungstausch weitere Modernisierungen hinzu, greifen außerdem die allgemeinen Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Grundsätzlich dürfen Modernisierungserhöhungen innerhalb von sechs Jahren 3 Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten; bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt die Grenze bei 2 Euro. Der besondere Heizungsteil von 0,50 Euro steht nicht noch zusätzlich außerhalb dieser Gesamtgrenzen.
Welche Kosten müssen vor der Umlage herausgerechnet werden?
Wer eine Mieterhöhung wegen einer neuen Heizung prüft, sollte sich nicht am Prozentsatz festbeißen. Häufig entscheidet schon die Berechnungsbasis darüber, ob die Forderung stimmt.
Relevant sind vor allem drei Punkte:
- Fördermittel und andere anrechenbare Drittmittel: Sie können die Kostenbasis reduzieren.
- Erhaltungskosten: Was ohnehin für notwendige Instandhaltung oder Erneuerung angefallen wäre, ist nicht einfach Modernisierungskosten des Mieters.
- Verteilung auf die Wohnungen: Bei einem Mehrfamilienhaus muss nachvollziehbar sein, welcher Kostenanteil auf die jeweilige Wohnung entfällt.
Bei § 559e wird der Erhaltungsanteil pauschal mit 15 Prozent der aufgewendeten Kosten angesetzt. Bei § 559 muss er anhand der konkreten Maßnahme bestimmt oder, wenn erforderlich, geschätzt werden.
Eine nachvollziehbare Mieterhöhung sollte deshalb erkennen lassen, welche Gesamtkosten entstanden sind, welche Beträge abgezogen wurden und wie der verbleibende Anteil auf die Wohnung verteilt wurde.
Die Anschaffungs- und Förderkosten verschiedener Heizsysteme behandelt separat unser Ratgeber Was kostet eine neue Heizung?.
Sonderfall Wärmepumpe
Bei einer Wärmepumpe kommt zu den allgemeinen Regeln eine zusätzliche Voraussetzung hinzu. Nach § 71o GEG können die dafür aufgewendeten Kosten grundsätzlich nur dann vollständig als Basis der Modernisierungsmieterhöhung verwendet werden, wenn die gesetzlich verlangte Effizienz nachgewiesen ist oder eine gesetzliche Ausnahme von dieser Nachweispflicht greift.
Eine zentrale Schwelle ist eine Jahresarbeitszahl von mehr als 2,5. Fehlt der erforderliche Nachweis und greift keine Ausnahme, darf für die Mieterhöhung nur die Hälfte der aufgewendeten Kosten zugrunde gelegt werden.
Für die Frage, ob und in welcher Höhe sich eine Wärmepumpe auf die Miete auswirkt, müssen deshalb zusätzlich JAZ, Nachweis und die Ausnahmen des § 71o GEG geprüft werden. Die allgemeinen Regeln zu § 559, § 559e und der Kappungsgrenze bleiben daneben relevant.
Die vollständige Berechnung dieses Sonderfalls mit JAZ-Nachweis, Kostenbasis und Kappungsgrenze steht im Ratgeber Wärmepumpe auf Mieter umlegen.
Vorher Ankündigung, nachher Mieterhöhung: zwei verschiedene Schreiben
Eine Modernisierungsmaßnahme muss grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden. Nach § 555c BGB gehören insbesondere Art und voraussichtlicher Umfang der Arbeiten, der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer in diese Ankündigung.
Bei einer geplanten Erhöhung nach § 559 oder im vereinfachten Verfahren nach § 559c verlangt der heutige Gesetzeswortlaut außerdem Angaben zur erwarteten Mieterhöhung und zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
Für § 559e enthält § 555c derzeit eine Besonderheit: Die Vorschrift nennt § 559e an dieser Stelle nicht ausdrücklich. Ein 2026 eingebrachter Gesetzentwurf sieht gerade deshalb vor, § 559e dort zu ergänzen. Bei einer reinen §-559e-Konstellation sollte die Wirksamkeit einer Ankündigung daher nicht allein an diesem Punkt festgemacht werden.
Nach Abschluss der Arbeiten folgt ein zweites Schreiben. Der Vermieter muss die konkrete Mieterhöhung in Textform geltend machen und anhand der tatsächlich entstandenen Kosten nachvollziehbar berechnen. § 559b BGB gilt über § 559e Abs. 4 auch für die besondere Heizungsumlage entsprechend.
Grundsätzlich wird die höhere Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung geschuldet. Diese Frist verlängert sich um weitere sechs Monate, wenn die Modernisierung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Kurz gesagt:
Vor dem Heizungstausch: Modernisierungsankündigung.
Nach dem Heizungstausch: konkrete Mieterhöhung auf Basis der tatsächlichen Kosten.
Kann die Mieterhöhung ein Härtefall sein?
Ja. § 559 Abs. 4 BGB sieht einen wirtschaftlichen Härteeinwand vor; § 559e verweist ausdrücklich auch auf diese Regelung.
Dabei werden unter anderem die Höhe der Mieterhöhung, die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten und die Interessen des Vermieters gegeneinander abgewogen. Eine hohe Erhöhung ist deshalb nicht automatisch unwirksam. Sie kann im konkreten Haushalt aber eine unzumutbare Härte darstellen.
Für die Mitteilung von Härtegründen gilt grundsätzlich eine Frist: Sie müssen bis zum Ende des Monats mitgeteilt werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Die Ausschlussfrist setzt allerdings voraus, dass der Vermieter ordnungsgemäß über Form und Frist des Härteeinwands informiert hat. § 555d BGB enthält außerdem Ausnahmen für verspätete Mitteilungen ohne eigenes Verschulden.
Staffelmiete und Indexmiete: dieselbe Heizungsmodernisierung, andere Ausgangslage
Bei Staffelmiete und Indexmiete sollte die Forderung gesondert geprüft werden.
Staffelmiete: § 557a BGB schließt während der Laufzeit Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b aus. § 559e wird im Wortlaut nicht genannt. Ob daraus tatsächlich eine zusätzliche Heizungsumlage während einer Staffelmiete folgt, ist rechtlich nicht abschließend geklärt; in der Fachliteratur wird auch vertreten, dass die fehlende Nennung ein redaktionelles Versehen ist. Eine konkrete Forderung sollte deshalb individuell geprüft werden.
Indexmiete: § 557b BGB enthält ausdrücklich eine Sonderregel für Heizungsmodernisierungen nach § 555b Nr. 1a. Eine zusätzliche Mieterhöhung wegen eines entsprechenden Heizungstauschs kann daher trotz Indexmiete möglich sein.
Mieterhöhung nach Heizungstausch prüfen: 10 Punkte
Wenn nach dem Austausch der Heizung ein Erhöhungsschreiben kommt, lässt sich die Forderung mit dieser Reihenfolge deutlich besser prüfen als nur über den neuen Monatsbetrag:
- Was wurde gemacht? Reparatur, Erhaltung, Modernisierung oder eine Mischung daraus?
- Welche Vorschrift wird genannt? § 559 oder § 559e BGB?
- Welche Gesamtkosten setzt der Vermieter an?
- Welche Fördermittel wurden abgezogen?
- Wie wurde der Erhaltungsanteil berücksichtigt?
- Wie wurden die verbleibenden Kosten auf deine Wohnung verteilt?
- Hält der Heizungsteil die 0,50-Euro-Grenze ein?
- Gab es vor Beginn eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung?
- Ist die spätere Mieterhöhung anhand der tatsächlichen Kosten nachvollziehbar?
- Bei einer Wärmepumpe: Wurde die zusätzliche Effizienzregel berücksichtigt?
Für die spätere Jahresabrechnung ist das ein anderes Thema: Heizkostenabrechnung prüfen: Fehler erkennen und richtig widersprechen zeigt, welche Positionen und Verteilungsregeln dort kontrolliert werden sollten.
Weitere Rechte rund um Heizung, Wartung und Ausfall bündelt Heizung: Alles, was Mieter wissen müssen.
Häufige Fragen
Nein. Umlagefähig ist nur der gesetzlich anrechenbare Teil einer Modernisierung. Fördermittel und Erhaltungskosten können die Berechnungsbasis reduzieren. Erst danach wird die zulässige Modernisierungsumlage berechnet; zusätzlich gelten die gesetzlichen Kappungsgrenzen.
Das hängt von den umlagefähigen Kosten und vom Berechnungsweg ab. Für den Heizungstausch gilt eine besondere Kappungsgrenze von höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren. Bei 70 m² sind das höchstens 35 Euro monatlich aus dieser Maßnahme. Ergibt die normale Berechnung weniger, gilt der niedrigere Betrag.
§ 559 BGB sieht grundsätzlich 8 Prozent pro Jahr auf die umlagefähigen Modernisierungskosten vor. § 559e BGB ermöglicht für bestimmte Heizungsmodernisierungen 10 Prozent, nachdem die in Anspruch genommenen Drittmittel berücksichtigt und 15 Prozent der aufgewendeten Kosten pauschal als Erhaltungsanteil abgezogen wurden.
Dann kann ein Teil der Kosten notwendige Erhaltung sein. Diesen Anteil darf der Vermieter nicht einfach als Modernisierungskosten auf den Mieter abwälzen. Führt der Austausch zugleich zu einer Modernisierung, kann für den darüber hinausgehenden umlagefähigen Anteil eine Mieterhöhung möglich sein.
Nein. Die sechs Jahre gehören zur Kappungsgrenze. Eine wirksam erhöhte Miete fällt danach nicht automatisch auf ihre frühere Höhe zurück.
Die Modernisierung hängt nicht davon ab, dass der Mieter einfach zustimmt. Ob sie geduldet werden muss und ob Härtegründe entgegenstehen, richtet sich nach §§ 555c und 555d BGB. Gegen die spätere Höhe der Mieterhöhung können zusätzlich eigene Einwände bestehen.
Quellen
- § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
- § 555c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
- § 555d BGB – Duldung und Härteeinwand
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
- § 559b BGB – Geltendmachung und Wirkung der Mieterhöhung
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
- § 557a BGB – Staffelmiete
- § 557b BGB – Indexmiete
- § 71o GEG – Regelungen zum Schutz von Mietern bei Wärmepumpen
- Deutscher Mieterbund – GEG: Was bedeuten die Regelungen für Mieter?
- Deutscher Bundestag, Drs. 21/6807 – Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete