Wenn der Vermieter eine Wärmepumpe einbauen lässt, kann daraus eine Modernisierungsmieterhöhung entstehen. Die Kosten dürfen aber nicht einfach vollständig auf die Mieter verteilt werden. Neben den allgemeinen Regeln für einen Heizungstausch gibt es für Wärmepumpen eine zusätzliche Schutzvorschrift: Für die volle Kostenbasis muss die Anlage die Anforderungen des § 71o GEG erfüllen.
Für Mieter sind deshalb vier Fragen wichtig: Welche Kosten sind überhaupt umlagefähig? Wurde eine Förderung abgezogen? Greift die 0,50-Euro-Grenze? Und darf der Vermieter die Wärmepumpenkosten nach § 71o GEG überhaupt in voller Höhe ansetzen?
Stand: 20. August 2026. Maßgeblich ist bei einer konkreten Forderung immer die tatsächlich durchgeführte Maßnahme und die Berechnung im Mieterhöhungsschreiben.
Darf der Vermieter eine Wärmepumpe auf Mieter umlegen?
Grundsätzlich kann der Einbau einer Wärmepumpe eine Modernisierungsmaßnahme sein. § 555b Nr. 1a BGB erfasst den Einbau einer Heizungsanlage, mit der die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Eine elektrisch angetriebene Wärmepumpe ist in § 71 GEG ausdrücklich als eine der möglichen Erfüllungsoptionen genannt.
Das bedeutet aber noch nicht, dass jede Position auf der Handwerkerrechnung in die Mieterhöhung einfließen darf. Auch beim Wärmepumpeneinbau müssen Erhaltungsanteile und gegebenenfalls öffentliche Fördermittel berücksichtigt werden. Zusätzlich begrenzt das Gesetz die Mieterhöhung aus dem Heizungstausch auf höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren.
Die allgemeinen Regeln für den Austausch einer Heizungsanlage erklären wir ausführlich im Ratgeber Neue Heizung auf Mieter umlegen: Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?. Bei einer Wärmepumpe kommt ein weiterer Prüfungsschritt hinzu: § 71o GEG.
Wärmepumpe und Mieterhöhung: Diese vier Grenzen sind wichtig
Eine Forderung lässt sich schneller prüfen, wenn man die Regeln nicht vermischt.
| Prüfung | Was sie für die Mieterhöhung bedeutet |
|---|---|
| § 559 oder § 559e BGB | bestimmt, ob mit 8 % oder unter den Voraussetzungen des § 559e mit 10 % gerechnet wird |
| Förderung und Erhaltung | verringern die Kostenbasis, die für die Modernisierungsumlage angesetzt werden darf |
| § 71o GEG | entscheidet bei einer Wärmepumpe, ob die aufgewendeten Kosten in voller Höhe als Ausgangsbasis berücksichtigt werden dürfen |
| 0,50-€-Grenze | begrenzt die Mieterhöhung aus dem Heizungstausch zusätzlich |
Gerade der dritte Punkt wird leicht übersehen. Die 0,50-Euro-Grenze ersetzt die vorherige Berechnung nicht. Erst wird geklärt, welche Kosten angesetzt werden dürfen. Danach wird geprüft, ob das Ergebnis noch an der Kappungsgrenze gekürzt werden muss.
Was hat die Jahresarbeitszahl von 2,5 mit der Modernisierungsumlage zu tun?
§ 71o GEG schützt Mieter vor einer vollen Modernisierungsumlage für eine Wärmepumpe, deren Effizienz nicht ausreichend nachgewiesen ist.
Bei einer Wärmepumpe nach § 71c GEG darf der Vermieter die aufgewendeten Kosten für eine Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e BGB grundsätzlich nur dann in voller Höhe zugrunde legen, wenn nachgewiesen ist, dass die Jahresarbeitszahl über 2,5 liegt.
Das Wort „über“ ist dabei wörtlich zu nehmen. Im Gesetz steht nicht „mindestens 2,5“.
Fehlt der erforderliche Nachweis und liegt keiner der gesetzlichen Ausnahmefälle vor, darf der Vermieter für die Mieterhöhung nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.
Das ist keine zusätzliche 50-Prozent-Kappungsgrenze auf die fertige Mieterhöhung. Gekürzt wird bereits die Kostenbasis, aus der anschließend die Modernisierungsumlage berechnet wird.
JAZ-Nachweis: Es geht nicht um den gemessenen Stromverbrauch nach einem Jahr
Bei der Jahresarbeitszahl entsteht schnell ein Missverständnis. Für § 71o GEG muss der Vermieter nicht erst ein Jahr warten und anschließend Stromverbrauch und erzeugte Wärmemenge aus der Betriebspraxis gegenüberstellen.
Wie diese beiden Größen im laufenden Betrieb technisch erfasst und zur realen JAZ ins Verhältnis gesetzt werden können, zeigt der Beitrag zum Wärmemengenzähler bei Wärmepumpen.
Der gesetzliche Nachweis wird von einem Fachunternehmer erbracht. Die Jahresarbeitszahl wird nach § 71o GEG auf Grundlage der VDI 4650 Blatt 1: 2019-03 oder eines vergleichbaren Verfahrens in der Regel vor Inbetriebnahme ermittelt.
Für die Prüfung einer Mieterhöhung ist deshalb die Frage:
Gibt es den erforderlichen Fachunternehmer-Nachweis oder greift eine gesetzliche Ausnahme?
Die spätere Heizkostenabrechnung ist eine andere Baustelle. Dort geht es um den tatsächlichen Strom- und Wärmeverbrauch der Anlage. Wie eine Heizkostenabrechnung allgemein geprüft wird, zeigt unser Ratgeber Heizkostenabrechnung prüfen: Fehler erkennen und richtig widersprechen.
Wie Strom-, Wärme- und Betriebskosten anschließend auf die Wohnungen verteilt werden, erklärt der Ratgeber Heizkostenabrechnung mit Wärmepumpe.
Wann ist kein JAZ-Nachweis erforderlich?
§ 71o GEG nennt mehrere Fälle, in denen der Vermieter die Jahresarbeitszahl nicht gesondert nachweisen muss. Das betrifft Gebäude,
- die nach 1996 errichtet wurden;
- die mindestens nach den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1994 errichtet wurden oder deren entsprechender Jahres-Heizwärmebedarf nachgewiesen wird;
- die nach einer Sanierung mindestens dem Effizienzhausniveau 115 oder 100 entsprechen;
- die bei lokaler Norm-Außentemperatur mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C beheizt werden können.
Bei einem neueren oder entsprechend sanierten Gebäude bedeutet ein fehlendes JAZ-Dokument also nicht automatisch, dass nur 50 Prozent der Kosten angesetzt werden dürfen. Zuerst muss geprüft werden, ob das Gebäude unter eine dieser Ausnahmen fällt.
Umgekehrt reicht bei einem älteren Gebäude nicht die bloße Behauptung, eine moderne Wärmepumpe sei normalerweise effizient. Wenn keine Ausnahme greift, verlangt § 71o GEG den Fachunternehmer-Nachweis.
8 oder 10 Prozent: Welche Umlage gilt bei einer Wärmepumpe?
Für die Wärmepumpe gelten dieselben beiden grundsätzlichen Berechnungswege wie für andere Heizungsmodernisierungen.
8 Prozent nach § 559 BGB
§ 559 BGB erlaubt grundsätzlich eine Erhöhung der Jahresmiete um 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten. Kosten, die ohnehin für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären, gehören nicht zur Modernisierungsumlage. Öffentliche Zuschüsse sind nach § 559a BGB zu berücksichtigen.
10 Prozent nach § 559e BGB
Hat der Vermieter eine Heizungsmodernisierung nach § 555b Nr. 1a durchgeführt, erfüllt die Maßnahme dem Grunde nach die Fördervoraussetzungen und wurden Drittmittel tatsächlich in Anspruch genommen, kann § 559e BGB greifen.
Dann können grundsätzlich 10 Prozent pro Jahr angesetzt werden. Vorher werden aber
- die tatsächlich in Anspruch genommenen Drittmittel abgezogen und
- pauschal 15 Prozent der aufgewendeten Kosten als ersparte Erhaltungskosten herausgerechnet.
Für Mieter ist deshalb nicht die theoretisch mögliche Förderquote entscheidend. Relevant ist, welche Drittmittel der Vermieter für die konkrete Maßnahme tatsächlich erhalten und in seiner Berechnung berücksichtigt hat.
Die aktuellen Förderbedingungen können sich ändern. Einen Überblick über Anschaffung und Förderung verschiedener Heizsysteme gibt Was kostet eine neue Heizung?. Für die Mieterhöhung zählt dagegen die konkrete Kosten- und Förderrechnung des Vermieters.
Wärmepumpe auf Mieter umlegen: Beispiel mit 70 m²
Ein Rechenbeispiel zeigt, warum bei einer Wärmepumpe mehrere Grenzen gleichzeitig wichtig werden.
Angenommen:
- Einbaukosten der Wärmepumpe für das Mietshaus: 80.000 Euro
- gesamte Wohnfläche: 500 m²
- tatsächlich erhaltene öffentliche Förderung: 24.000 Euro
- Wohnung: 70 m²
- die Voraussetzungen für die volle Kostenbasis nach § 71o GEG sind erfüllt
- der Vermieter rechnet nach § 559e BGB
Für § 559e ergibt sich:
- Ausgangskosten: 80.000 Euro
- pauschaler Erhaltungsanteil: minus 12.000 Euro, also 15 % von 80.000 Euro
- Förderung: minus 24.000 Euro
- verbleibende Kostenbasis: 44.000 Euro
- davon 10 % pro Jahr: 4.400 Euro
- monatlich für das gesamte Gebäude: rund 366,67 Euro
Auf 500 m² verteilt sind das rechnerisch rund 0,73 Euro pro m² und Monat. Für 70 m² wären das zunächst rund 51,10 Euro monatlich.
Verlangt werden dürften aus dieser Heizungsmodernisierung aber höchstens 0,50 Euro pro m² im Monat. Für die 70-m²-Wohnung wären das damit maximal:
70 m² × 0,50 Euro = 35 Euro monatlich.
Das Beispiel zeigt auch, warum „10 Prozent Umlage“ allein wenig über die tatsächliche Mieterhöhung sagt. Förderung, Erhaltungsanteil, Wärmepumpen-Sonderregel und Kappungsgrenze wirken nacheinander auf die Rechnung.
Was passiert, wenn der JAZ-Nachweis fehlt?
Fehlt der nach § 71o GEG erforderliche Nachweis und greift keine der gesetzlichen Ausnahmen, kann der Vermieter nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten als Grundlage der Mieterhöhung verwenden.
Für die Prüfung reicht deshalb ein Blick auf die 0,50-Euro-Grenze nicht. Eine Forderung kann unter 0,50 Euro pro m² liegen und trotzdem zu hoch berechnet sein, wenn der Vermieter zuvor eine zu große Kostenbasis angesetzt hat.
Wer eine Modernisierungsmieterhöhung wegen einer Wärmepumpe erhält, sollte deshalb im Schreiben nachsehen, ob nachvollziehbar wird,
- welche Kosten der Wärmepumpe der Vermieter angesetzt hat;
- welche Fördermittel berücksichtigt wurden;
- wie der Erhaltungsanteil behandelt wurde;
- wie die Kosten auf die Wohnung verteilt wurden;
- weshalb die volle Kostenbasis nach § 71o GEG verwendet werden darf.
Ist der letzte Punkt nicht erkennbar, ist die nächste Frage nicht automatisch „Wie hoch war die JAZ im letzten Betriebsjahr?“, sondern zunächst: Welcher Nachweis oder welcher gesetzliche Ausnahmefall wird für § 71o GEG herangezogen?
Kann der Vermieter trotz Förderung die Wärmepumpe auf Mieter umlegen?
Ja. Eine Förderung schließt eine Modernisierungsmieterhöhung nicht aus.
Sie muss aber in der Berechnung berücksichtigt werden. Gerade § 559e BGB ist darauf angelegt: Der Vermieter nimmt Drittmittel in Anspruch, zieht sie von den aufgewendeten Kosten ab und kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen anschließend mit 10 Prozent rechnen.
Für den Mieter wäre deshalb eine Rechnung verdächtig, in der mit den gesamten Installationskosten gerechnet wird, obwohl der Vermieter für dieselbe Maßnahme einen Zuschuss erhalten hat.
Das gilt unabhängig davon, ob die Wärmepumpe aus Sicht des Vermieters nach Förderung wirtschaftlich besonders attraktiv war. Für die zulässige Mieterhöhung zählt die gesetzliche Berechnung, nicht die Rendite des Heizungstauschs.
Bedeutet die 0,50-Euro-Grenze automatisch 35 Euro bei 70 m²?
Nein. 35 Euro wären bei 70 m² lediglich das Maximum, das aus dem Heizungstausch innerhalb der gesetzlichen Grenze resultieren kann:
70 m² × 0,50 Euro = 35 Euro.
Ergibt die Berechnung nach Abzug von Förderung und Erhaltungsanteil nur 18 Euro monatlich, dürfen nicht mit Verweis auf die Kappungsgrenze 35 Euro verlangt werden.
Auch bei fehlendem JAZ-Nachweis kann die 50-Prozent-Regel dazu führen, dass die rechnerische Mieterhöhung schon vor Anwendung der Kappungsgrenze deutlich niedriger ausfällt.
Werden neben der Heizung weitere Modernisierungen durchgeführt, gelten zusätzlich die allgemeinen Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Die 0,50 Euro für den Heizungstausch stehen nicht als zusätzlicher Freibetrag außerhalb dieser Gesamtgrenzen.
Was ist mit Stromkosten und Nebenkosten der Wärmepumpe?
Die Modernisierungsumlage betrifft die Investition in den Einbau. Die späteren laufenden Kosten sind davon zu trennen.
Strom für den Betrieb der Wärmepumpe, Wartung, Messung und die Verteilung der Heizkosten gehören zur jährlichen Abrechnung und folgen anderen Regeln. Eine höhere Kaltmiete wegen des Einbaus beantwortet deshalb noch nicht die Frage, welche Betriebskosten später beim Mieter landen.
Wer bereits eine Jahresabrechnung vorliegen hat, kann zunächst mit Heizkostenabrechnung prüfen kontrollieren, ob Verteilerschlüssel, Verbrauchswerte und Kostenpositionen nachvollziehbar sind.
Wärmepumpen-Mieterhöhung prüfen: Diese Unterlagen sind entscheidend
Bei einer konkreten Mieterhöhung muss nicht die gesamte Heizungsplanung rekonstruiert werden. Für den ersten Check reichen einige gezielte Punkte:
- Mieterhöhungsschreiben: Auf welche Vorschrift stützt sich der Vermieter, § 559 oder § 559e BGB?
- Gesamtkosten: Welche Kosten des Wärmepumpeneinbaus wurden angesetzt?
- Förderung: Welche Drittmittel wurden tatsächlich in Anspruch genommen und abgezogen?
- Erhaltungsanteil: Wie wurde er berücksichtigt?
- Wohnungsanteil: Wie kommt der auf deine Wohnung entfallende Betrag zustande?
- § 71o GEG: Gibt es einen Fachunternehmer-Nachweis für eine JAZ über 2,5 oder greift eine gesetzliche Ausnahme?
- Kappungsgrenze: Bleibt die Erhöhung aus dem Heizungstausch unter 0,50 Euro pro m² im Monat?
Fehlt eine dieser Grundlagen, sollte man nicht nur den Endbetrag betrachten. Oft liegt der entscheidende Fehler einige Rechenschritte davor.
Weitere mietrechtliche Fragen zu Ankündigung, Härteeinwand, Beginn der erhöhten Miete und den allgemeinen Regeln des Heizungstauschs behandeln wir in Neue Heizung auf Mieter umlegen. Den größeren Themenüberblick bündelt Heizung: Alles, was Mieter wissen müssen.
Häufige Fragen
Nein. Selbst wenn der Einbau eine umlagefähige Modernisierung ist, wird nicht einfach die vollständige Rechnung auf die Mieter verteilt. Je nach Berechnungsweg sind Erhaltungsanteile und Fördermittel abzuziehen. Bei einer Wärmepumpe kommt außerdem § 71o GEG hinzu.
Wenn der nach § 71o GEG erforderliche Nachweis einer Jahresarbeitszahl über 2,5 fehlt und keiner der dort genannten Ausnahmefälle greift, darf der Vermieter für die Modernisierungsmieterhöhung nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen.
Nein. Der JAZ-Nachweis nach § 71o GEG wird in der Regel vor Inbetriebnahme nach VDI 4650 Blatt 1: 2019-03 oder einem vergleichbaren Verfahren ermittelt. Er beruht nicht auf einem erst nach einem Betriebsjahr gemessenen Jahresverbrauch.
Nicht immer ist ein gesonderter Nachweis erforderlich. § 71o GEG nennt Ausnahmen, unter anderem für Gebäude nach 1996, bestimmte energetische Standards und Gebäude, die bei lokaler Norm-Außentemperatur mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur beheizt werden können.
Für den Anteil des Heizungstauschs gilt grundsätzlich eine besondere Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren. Ergibt die vorherige Berechnung einen niedrigeren Betrag, gilt dieser niedrigere Betrag.
Bei § 559e BGB werden tatsächlich in Anspruch genommene Drittmittel von den aufgewendeten Kosten abgezogen. Zusätzlich gehören pauschal 15 Prozent der aufgewendeten Kosten als ersparte Erhaltungskosten nicht zur Kostenbasis.
Quellen
- § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
- § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln
- § 559e BGB – Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
- § 71 GEG – Anforderungen an eine Heizungsanlage
- § 71c GEG – Anforderungen an die Nutzung einer Wärmepumpe
- § 71o GEG – Regelungen zum Schutz von Mietern
- KfW – aktuelle Informationen zur Heizungsförderung
- Deutscher Mieterbund – GEG: Was bedeuten die Regelungen für Mieterinnen und Mieter?